早くマンション売却する秘訣とは?短期間で売るコツや物件の特徴について解説

query_builder 2021/09/30
売却ブログ
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急な転勤や資産整理など、限られた期間でマンションを売却しなければいけない場合、どのような方法で売却すれば良いのでしょうか。


今回は、短期間でできるだけ早くマンションを売却する方法について解説します。

一般的なマンション売却にかかる期間の目安

一般的なマンション売却にかかる期間の目安

人生でそう何度も経験することのないマンションの売却。販売中の手間やストレスを考えると、できるだけ早く売却したいと考える方も多いでしょう。


マンション売却にかかる期間は、売り出してから成約するまでに平均で3~4カ月といわれています。不動産の価格調査などを行っている東京カンテイのプレスリリースによると、2020年上半期では、首都圏で3.91カ月、近畿圏で3.59カ月かかったというデータもあります。


マンションを所有している方に向けて、売却に至るプロセスを説明しつつ、早くマンションを売却するためのポイントを分かりやすく紹介します。

マンションの売却前

  • マンションの権利関係を確認する:【所要期間】約2週間
  • ローンの残債を確認する:【所要期間】約1週間
  • 不動産仲介業者にマンションの価格査定を依頼する:【所要期間】約3週間
  • 不動産仲介業者と媒介契約を締結する:【所要期間】約2週間


・1.マンションの権利関係を確認する
マンションを売却するためには、一般的に不動産仲介会社に売買仲介を依頼します。
そのために、まずはそのマンションについての権利関係を確認しておく必要があります。
マンション購入時に取得した権利証(もしくは登記識別情報)や、当時の売買契約書、図面などを探しておきましょう。


・2.ローンの残債を確認する
ローンを組んで購入したマンションの場合は、借入元の抵当権がついています。借入元にローンを完済しなければ抵当権を抹消できません。そのため、事前に手持ちの資金とマンション売却で得る予定の合計金額で、残債を返済できそうかを確認しておきましょう。


・3.不動産仲介業者にマンションの価格査定を依頼する
権利関係とローン残債の確認が済めば、不動産仲介業者にマンションの価格査定を依頼します。保有するマンションに類似する物件の売却実績が多そうな会社を選びましょう。


この際、物件の価値を確かめるためにも、必ず複数社に相談して広く意見を聞くようにしましょう。不動産仲介会社から物件の評価をもとに、売却価格の設定とその会社がどうやって営業活動を行っていくかの説明を受けましょう。


・4.不動産仲介業者と媒介契約を締結する
希望に合う不動産仲介会社が見つかれば、媒介契約を締結します。


媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。


専属専任・専任媒介契約は一社のみに仲介を依頼する契約です。販売状況の報告や不動産流通システムへの登録が義務付けられているというメリットがあります。


一方、一般媒介契約は複数社に並行して依頼できる契約です。一般媒介契約を結んだ不動産仲介会社が負う義務が少ないため、営業活動をしっかりとやってくれているのかコントロールしなければいけません。その一方で、複数社が一度に売却活動を行うため、営業活動が幅広い層に届くメリットがあります。


営業力のない不動産会社と契約してしまうと売却期間は長くなってしまいます。どの会社と契約するかは、評判などをもとに慎重に見極めましょう。

マンションの売却中

  • 売却中のプロセスと各プロセスにかかる目安の期間は以下のとおりです。
  • 募集開始~内覧~購入希望者が現れる:【所要期間】約1カ月~希望者が現れるまで
  • 売買契約の締結~不動産の引き渡し:【所要期間】約1カ月~2カ月


・1.募集開始~内覧~購入希望者が現れる 売却中、購入希望者への告知や内覧などの対応は、不動産会社がすべて対応してくれます。
オーナーがすることは内覧のために物件を綺麗に整えるだけです。あとは不動産会社からの営業報告を待ち、必要があれば売却希望価格を変更するなどの対応をとります。
需要の多いエリアかつ物件の場合、購入希望者がすぐに現れることもありますが、長期間待つ可能性があることも理解しておきましょう。


・2.売買契約の締結~不動産の引き渡し 購入希望者が現れた場合、購入希望者から購入申込書が提出されます。購入申込書には、希望購入価格やローンの有無などが記載されています。
申込書の内容に問題がなければ、売買契約を締結します。契約書は不動産仲介業者が作成しますが、売主・買主は以下の書類が必要になります。そのため、あらかじめそろえておくことで時間を短縮することが可能です。


主な書類として、印鑑証明書・住民票・売却物件の登記識別情報または登記済権利書、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書などがあります。
なお、売買契約を締結する際、買主より物件価格の10%~20%ほどの手付金を受領します。


契約締結が完了すれば、いよいよ不動産の引き渡しです。売買代金の残金を受領し、残金の領収書と、買主が不動産の所有権移転登記をするために必要な書類(不動産の登記書類など)を渡します。
買主への引き渡し完了後、不動産会社に仲介手数料を支払えば、晴れて売買完了です。

早く売れるマンションの特徴

早く売れるマンションの特徴

当然のことながら、人気の高い特徴を兼ねそろえたマンションの方が、早く売却できる傾向にあります。では、早く売れるマンションとはどういったものなのでしょうか。

特徴①築浅物件である

築5年以下の築浅物件は需要が高く、早く売却できる傾向にあります。


古いマンションの場合は、簡単なリフォームやリノベーションで新しく見せることで人気を上げる手法を検討しましょう。クロス・天井・床など目に見える部分のみを新しくする表層リノベーションであれば、そこまで費用がかからず物件の価値を上げることができるためおすすめです。

特徴②好立地である

駅から近い好立地のマンションも需要が高いため、早く売却できる傾向にあります。


リモートワークが進みつつある現在でも、交通利便性を重視する人は多く存在します。駅から徒歩10分以内のマンションは、特に早めに売却できる傾向にあります。

特徴③需要の多い面積である

マンションの場合、需要が多い面積であるかどうかも重要なポイントです。
一般的に、ファミリータイプの3LDKのマンション(面積40~70㎡)は需要が高く、売却期間が短い傾向にあります。


それより広い80㎡以上のマンションでは、需要が少ないことに加え売却価格も高めに設定されるため、売却が長期化する傾向にあります。


また、30㎡以下の1Kのマンションは、投資用に購入されるケースが多いため、不景気などの場合に売却期間が長くなる場合があります。

短期間でマンション売却するコツ

短期間でマンション売却するコツ

人気の高いマンションだけが、早く売れるわけではありません。短期間でマンションを売却するコツを紹介します。

売り時を見極める

マンションの販売は景気に大きく影響を受けるため、売り時を見極めることは非常に重要です。


災害や景気後退は物件価格を下落させるだけでなく、買い手の購入意欲が削がれる要因です。そのため、不動産売却に適した時期とは言えません。


東日本不動産流通機構が公表する首都圏の中古マンション成約件数のデータによると、平成7年の阪神淡路大震災や、平成20年秋口のリーマンショック、平成26年度の消費増税の後には物件の成約件数が伸び悩む現象が起きています。


一方、好景気局面では不動産をはじめとした資産を購入する意欲が上がります。平成25年度の成約件数はアベノミクス効果で前年比13.3%増加しており、こういった局面であれば、早く不動産を売却することができるでしょう。


こういった情報は、レインズマーケットインフォメーションで確認することができます。同サイトには、不動産仲介会社が実際に仲介したマンション、一戸建ての成約価格が登録されています。
地域別で自分のマンションに似た特徴を持つ物件の成約価格を調べ、参考にすることが可能です。先ほど紹介した成約価格の推移などをまとめたレポートなどもありますので、一度確認してみましょう。

内覧のポイント

早く売れるマンションの特徴として築浅物件を上げたように、内覧時に室内が汚いと、購入希望者は少なくなります。


室内を綺麗にして内覧対応に挑むのはもちろんのこと、前述した表層リノベーションを実施するのも手です。


不動産仲介業者に対しては、内覧時に物件を効果的にアピールしてもらえるようにしましょう。そのために、物件のセールスポイントを事前に伝えておきましょう。

売却活動のポイント

売却活動においては、PRをしっかりとやり多くの方に情報が届くことが重要です。


不動産仲介会社に対しては、どういったPRが良いのか事前に確認するようにしましょう。


近年はインターネットで物件を探すことがほとんどです。多くの方が利用している有名サイトに掲載されるよう、不動産仲介会社の選定を行うようにしましょう。

業者買取という選択肢

現金が必要となる時期が明確にありどうしてもマンションを早く売りたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法も検討できます。相場価格よりも20%程度安い価格になってしまう可能性もありますが、1カ月ほどで売却できるメリットがあります。


ただし、不動産会社によっては直接買い取ってもらえない場合もあります。また、買取を行っている会社でも、魅力の低い物件の場合は買い取ってもらえない場合もあります。まずは不動産会社に相談してみましょう。

信用できる不動産会社に相談する

不動産の売却は仲介を依頼する不動産会社に任せきりになる部分が多いです。そのため、不動産会社の実力により結果に開きが出てしまいます。


また、宅地建物取引業法では、売主へ状況報告をする義務として専属専任媒介契約で週1回、専任媒介契約で2週に1回と定められています。しかし、一般媒介契約では報告義務がありません。また、報告義務があるにも関わらず、報告を怠る業者もいるのが事実です。


不動産会社に任せきりにするのでなく、こちらからも営業活動をしっかりと行っているかどうかを常に確認しましょう。


今回はマンションを早く売る秘訣をお伝えしましたが、売却期間が長いほどたくさんの人の目に留まり、高い価格でも売却できる可能性があるのも事実です。「いつまでに売りたいのか」を明確にし、半年~1年は販売期間が取れるよう、前もって準備を進めておきましょう。

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