戸建てからマンションへの住み替え。住み替えのメリットやタイミングとは

query_builder 2021/10/30
売却ブログ
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戸建てからマンションへの住み替えは、都心から少し離れた郊外に近い住宅地から利便性の高い都心のマンションへ住み替える、といったケースがあります。


戸建てからマンションへの住み替えにはさまざまなメリットがあります。

また、住み替えのタイミングが重要です。


ここでは、戸建てからマンションへの住み替えについて詳しく解説します。

戸建てからマンションに住み替えるメリット

建物の管理が楽

戸建てからマンションへ住み替えるメリットとして、物件の維持や管理が楽になることがあります。


戸建ては屋根や外壁などの外部メンテナンスは、約10年サイクルでしなければなりません。給湯器や暖房器・エアコンなどの住宅設備も約10年経過する頃には、法定点検を行うか、交換の時期がきます。

このような維持管理や点検については、自ら計画を立てておく必要があります。


しかしマンションの場合は、専有部分に設置された住宅設備以外の共用部分は管理組合がメンテンナンスを行います。

管理組合も自ら点検を行うことはなく、マンション管理会社に委託するのが一般的です。


管理面での負担は、戸建てに比べて少なくなります。

コンパクトな間取り

家族構成の変化が住み替えの理由になるケースがあります。


たとえば、育ち盛りだった子どもがそれぞれ独立し、夫婦だけの生活になったため管理面で楽なマンションに住み替える場合などです。部屋数は少なくてもよいですし、リビング以外はあまり大きな個室も必要ありません。


マンションでは、ライフスタイルに合わせたコンパクトな間取りで生活できます。

省エネが可能

戸建てと違い、マンションは、上下や左右に住戸が隣接します。


外気に直接面する壁面などが少ないため、冬は暖かく夏は涼しい室内環境を保つことができます。


暖冷房のためのエネルギーが少なく、光熱費の節約が可能です。

セキュリティや防災性が向上

オートロックが完備や管理人が日中常駐するマンションであれば、一般的に十分にセキュリティが高いと言えるでしょう。安全性は戸建てよりもマンションが優れています。


さらにマンションは「耐火建築物」であり、木造が多い戸建てよりも防火性が高いのが魅力です。また、堅牢な構造をしているため、洪水や津波あるいは土砂崩れといった災害に対しても耐える高い強度があります。


防火性が高く、自然災害にも高い性能を持つことにより、火災保険の構造級別は「M構造」です。そのため、保険料が安くなるのも魅力です。

戸建てからマンションに住み替えるデメリット

管理費や修繕積立金

戸建てにはなかった毎月かかる固定費が、マンションにはあります。


管理費と修繕積立金を合計すると2万円を超えるケースがほとんどです。さらに、駐車場使用料を別途支払うマンションが多いです。住宅ローンの返済金以外に3万円前後の固定費が必要です。


ただし修繕積立金については戸建てであっても本来、メンテンナンス費用として積み立てておくことが望ましい費用です。マンションの場合は積立を強制的に行っています。


管理費と駐車場使用料はマンション特有の固定費です。利便性の高いエリアに住み、快適な共用空間を維持するためのコストがかかります。

固定資産税が高い

固定資産税と都市計画税は、戸建てでも同様に課税される地方税です。


土地と建物に区分してそれぞれの課税標準額に対して、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%が税率です。


土地の課税標準額は地価の推移により上下し、所有している期間は継続して課税されます。


それに対して、建物の課税標準額は年数が経過するごとに低下していきます。


建物の評価額の低下は「経年減価補正率」に基づいて計算されます。木造の建物は27年以上経過すると経年減価補正率は0.2になり、木造以外の建物の経年減価補正率は45年以上の経過で0.2になります。


つまり、マンション建物部分の固定資産税・都市計画税の課税標準額は、木造に比較してゆっくり下がっていきます。「毎年送られてくる納税通知書の建物分が、なかなか下がらない」と感じる人が多いです。


出典:法務局「経年減価補正率表」https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/page000034.pdf



近隣住人との関係

戸建てに住んでいる場合は「町内会」に入会することが多いです。最近は町内会の必要性について賛否両論がありますが、まだまだ町内会をとおして地域コミュニティの形成が図られています。


分譲マンションの場合は町内会とは別に「管理組合」が設立されており、マンション所有者は「組合員」となることが義務づけられています。役員や理事などの役割を務めなければならないこともあります。


最近は隣人同士の交流が減少しており、近所付き合いが煩わしいと感じる人も多くなっています。


近隣との関係において「音」の問題は、戸建てと異なりマンション特有のトラブルの元になっています。主に家電や歩行による生活音ですが、音楽や楽器などによる音も「騒音」と捉えられることもあり、深刻な問題に発展するケースがあります。



マンション特有の区分所有法

戸建てとマンションの違いをデメリットと感じる場合があります。


分譲マンションは独立したひとつの住宅ではなく、複数の住宅が集まった集合住宅であり、「共同住宅」と建築基準法では定義されています。


独立したひとつの住宅ではないため「建物の区分所有等に関する法律(略称:区分所有法)」にもとづいて所有権などの財産権を規定しています。


区分所有者が所有権をもつ「専有部分」と、ひとつの建物の区分所有者全員が共有する「共用部分」が建物にはあります。敷地となっている土地は区分所有者全員による共有であり、それぞれの区分所有者には「共有持分権」があります。


つまり、自身だけが専有する部分と区分所有者全員で共有する部分があるため、建物の維持管理を適切におこなえるよう「管理組合」を設立することが一般的です。


そして、区分所有者は『建物の保存に有害な行為や共同の利益に反する行為をしてはならない』と区分所有法は定めています。


マンション1棟に居住する人や所有する人たち全員が「組合員」となって、資産価値を維持するのがマンション特有の特徴です。



戸建てからマンションに住み替えるタイミング

転校や入学・卒業などの節目を考える

学校に通う子どもがいる場合、住み替えには転校が必要になる場合があります。学期途中での転校は負担が大きく、子どもへの影響から替え計画が変わる可能性もあるでしょう。


住み替えのタイミングは家族で十分話し合い、納得と理解を得て進めたいものです。


入学や卒業の時期に合わせることができると、ストレスも少なくスムーズに引っ越しできる可能性が高いです。しかし、逆に行事が重なってしまうため、心身の負担や経済的な出費が重荷になるかもしれません。



住宅ローンの元金残高がある時の住み替え

戸建ての住宅ローンが残っているタイミングでの住み替えは、売却すると同時に新しい住まいであるマンションを購入します。そのため、住宅ローンの一括返済と新規の借り入れが必要です。


売却代金からローンの残債を一括返済し、同時に新しいマンション購入に住宅ローンの融資を受けるタイミングを合わせることは難しいです。

そのため、次のような方法を採ります。


  • 現在の住まいを先に売却し、新しいマンションを取得できるまで仮住まいする(売り先行)

  • 売却の前に新しいマンションを取得し、売却できるまで現在の住宅ローンと新しいマンションの住宅ローンの返済をおこなう(買い先行)

大規模修繕工事の前後を考える

戸建ての屋根や外壁は約10年ごとに再塗装するなど、メンテナンスすることが一般的です。


塗装したばかりや1年前に塗装したなど、大規模な修繕工事をしたあとの売却は、メンテナンス費用が無駄になってしまう可能性が高いです。


また、新しく購入したマンションが大規模修繕工事の直前であり、引っ越ししたとたんに「個人負担」分を支払うことになる可能性もあるでしょう。


このように大きな出費をしてからの売却や、購入後に大きな出費があると、住み替え計画そのものの資金計画に大きな狂いが出てしまいます。


戸建てからマンションへの住み替えはタイミングが難しく、特に住宅ローンの返済と新規借入れは不動産会社の協力がなければできません。


住み替えの計画を立てる際には、まず不動産会社へ相談することが鉄則です。



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