マンションを高く売るためのポイントやタイミングを紹介

query_builder 2021/11/30
売却ブログ
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マンションの売却を検討するならば、誰だって、できるだけ高く売って、新しい家の購入にかかる資金をたくさん確保したいでしょう。


マンションを高く売るためには、タイミングや売却の方法など、さまざまなポイントがあります。


まずは、現在のマンション市場の状態を確認して、計画を立てましょう。


今東京のマンションは値上がりしているのか

今東京のマンションは値上がりしているのか


現在、東京のマンション価格は上昇していると言われています。


国土交通省は、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、不動産価格を指数化し、毎月「不動産価格指数」 を公表しています。東京都の不動産価格指数は、2016年から2020年に至る5年間は安定して上昇傾向にあります。


同じく国土交通省の「土地総合情報システム」で、2016年から2020年までの不動産取引価格情報を調べてみます。すると、中古マンションの年間取引件数は年々増加しており、平方メートルあたりの価格も上がっています。


リーマンショック後に不動産価格は下落していました。しかし、2013年頃からのいわゆるアベノミクスと呼ばれる経済政策や、オリンピック誘致の影響などもあり、大きく不動産価格は上昇したとされています。


その後、コロナ禍の影響も懸念されていましたが、2021年に入ってからも、取引件数、価格ともに上昇を続けています。そのことから、総じて「値上がりしている」と言って良い状況です。


安定的に高値で推移している現在の状況であれば、今がひとつの「売り時」だと考えることができるでしょう。



マンションが高く売れるタイミング

築年数


マンションの価格を左右する重要ポイントのひとつに「築年数」があります。


マンションの売却価格は、築年数が増えるにつれてどんどん下がっていきます。

築後の年数が経つほど、修繕が必要な箇所が増え、デザインや設備も流行遅れになります。


つまり、築年数において最も高く売れるタイミングはまさに「今」であって、できるだけ築浅のうちに売るべきと考えることもできます。


築約10年以内であれば、「古い」印象もなく、修繕が必要なほど傷んでいないことも多いため、売却しやすいと言われます。その中でも特に、築5年以内は新築に準ずる価格で売りやすいです。


築10年以内でマンションの売却を検討しているならば、決断のタイミングは近いかもしれません。


時期


マンションの需要は、1年の中でも変化します。


特に需要が高まるのは、2月~3月です。

新学期・新年度を前にした「引っ越しシーズン」に合わせて、売買が増えるからです。


次いで、9月~11月も、人事異動があり、季節も引っ越しに向いているため、売買が増える傾向です。


こうした中古マンションの取引件数が増えるタイミングは、他の時期に比べて売りやすいと考えられます。


しかし、取引件数が多いということは、市場競争が激しくなるという側面もあります。


特に3月は末に近づくと、マンションの引渡日が集中し、売りに出されます。そのため、同じような立地や間取りのマンションの相場が下がることがあります。


競争力の低い物件は、逆に不利になってしまいます。


マンションを高く売るためのポイント

売り出し価格と売却価格は違う


まず、マンションの「売り出し価格」と「売却価格」は違うことを確認しておきましょう。


一般に「売り出し価格」とは、文字通り、マンションを売りに出した時に付けた価格を指します。売り出し価格は、売り手が自由に決めることができます。


しかし、不動産においては、必ずその価格どおりに売れるとは限りません。


さまざまな事情を考慮した上で、最終的に買い手と合意し、実際に売れた価格が「売却価格」です。


ここまで紹介してきた統計データなどは、ほとんどが売却価格に基づいている点も注意が必要です。


一般的に、売却価格は売り出し価格よりも低い価格です。そのため、売り出す際は、物件の価値から想定される売却価格をもとに、少し高めの売り出し価格を設定するのがよいでしょう。


スケジュールに余裕を持つ


マンション売却で、売り急ぐあまり、大幅な値引きに応じてはいけません。


売り急ぎを避けるには、余裕を持ったスケジュールで売り出すことが大切です。


とはいえ、売り出し期間が長引きすぎるのも逆効果です。売れない期間が長引くほど、早く売ってしまいたいという焦りから、売り急ぎにつながります。


標準的な売り出し期間は約3カ月と言われています。マンションを売りたい時期から逆算して、適切なタイミングでの売り出しを心がけましょう。


売り出し方の戦略を立てる


マンションをより高く売りたいのであれば、売り方の作戦をよく練ることが効果的です。


具体的には、以下のようなことが効果的です。


  • 周辺環境の情報を押さえておく

  • 写真の撮り方を工夫する


周辺環境は価格に影響しやすいので、好材料を収集して盛り込みます。今後予定されている開発の情報などもあればよいでしょう。


物件写真はできるだけ多い方が好まれます。

以下のような細かい工夫でより良い写真が撮れます。


  • 内観はきれいに片づけてから撮影する

  • 外観は晴れの日に撮影する


また、物件のデメリットや弱点と思われる箇所があれば、包み隠さず提示した方が、売れやすい場合もあります。100%理想の住まいというのは、なかなかありません。そのため、良い点と悪い点の両方が明らかになっている情報は、買い手にとって信頼性の高い情報だと受け取られます。


ほかには、同じマンションの別の部屋や近隣の別の物件が売り出されている時は、あえて売り出しを控えるなどの戦略なども必要です。


立地などの条件が近い物件同士が同時に売り出されていると、その物件間での価格競争になってしまいがちだからです。




内覧対応には力を入れる


内覧は、購入の決め手となることも多いため、対応を重視しましょう。


内覧に来た人用のスリッパを用意するなどのおもてなしも効果的ですが、一番力を入れるべきなのは、やはり部屋の見せ方です。


売り出し後、内覧の予定が入り出す前には、思い切った片づけを行い、部屋をすっきりきれいに見せましょう。内覧に来る人は、自分たちがその部屋でどんな暮らしができそうか、イメージをつかみたいと考えています。なるべく引き渡し後がイメージしやすい状態にしておきます。


プロによるハウスクリーニングを入れることも検討しましょう。特に、水まわりなどがきれいだと好印象です。


ホームインスペクションと瑕疵担保責任保険


ホームインスペクションとは、専門家によって住宅の劣化状況や欠陥を検査することです。


数万円かかりますが、ホームインスペクションを依頼して検査を受け、問題がないと分かれば、以下のようなメリットがあります。


  • 物件に性能上の問題がないことが証明できる

  • 買い手の不安をやわらげることができる

  • 値下げ交渉に対しても強く出られる


また、ホームインスペクションを受けて問題がなかった物件は、瑕疵担保責任保険に加入できます。


「瑕疵」とは、隠れた傷や欠陥のことを指します。


住まいの売買においては、売却後に瑕疵が明らかになった場合、一定の期間は売り手が賠償しなければならないなどの責任が生じます。これを、瑕疵担保責任と呼びます。


瑕疵担保責任保険は、そうなった場合の修繕費などを補償する保険です。


瑕疵担保責任保険に加入しておくことで、万一、瑕疵があった場合の対応が万全ということで、買い手に安心感を与えられます。


また、瑕疵担保責任保険に加入している住宅は、登録免許税や不動産取得税の一部が軽減されます。税制優遇のメリットがあるため、アピール材料のひとつとして有効です。


媒介契約の種類


マンションを売り出す時、不動産会社に媒介を依頼するのが一般的です。

不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類あります。


  • 一般媒介契約

  • 専任媒介契約

  • 専属専任媒介契約


それぞれの契約方法の違いを以下の表にまとめました。


項目

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

業者との契約

複数社と可

1社のみ

1社のみ

売り出し状況の報告義務

なし

2週間に一度

1週間に一度

自己発見取引(自身で独自に買い手を見つけて売却する)

認められる

認められる

禁止



段階的に、その業者に任せる度合いが大きくなっていることが分かります。


専任契約をした方が、業者側もより力を入れて、マンションを売り出してくれます。高く売るという観点からは、専任度の高い媒介契約がよいでしょう。


不動産会社選び


媒介契約を結ぶ不動産会社は、できるだけ多くの業者にアプローチし、比較検討の上、選ぶことをおすすめします。


不動産と言っても、マンション・戸建ての違いから、土地、住宅、事業所などさまざまな違いや特徴があります。不動産会社には、それぞれ「得意分野」があります。


中古マンションの売却では、やはりマンション売買が得意な業者の方が、平素からの情報収集やノウハウの蓄積がある分有利です。


担当者との相性もあるので、売却までのパートナーとなる不動産会社選びはしっかりと吟味すべきです。


まずは複数社に物件の査定を依頼して、比べてみるのがよいでしょう。ただし、査定価格だけで選ぶのではなく、本当に信頼できる業者かどうか、よく話を聞いた上で選ぶようにしましょう。


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