中古マンション売却の手数料とは。売却にかかる費用と出費を抑える方法も紹介。

query_builder 2021/11/30
売却ブログ
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中古マンションを売却するためには、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、仲介手数料がかかります。


また、仲介手数料以外にも不動産の売却には、さまざまな費用がかかります。


中古マンション売却に、手数料や費用がどれくらいかかるかを具体的にみていきましょう。

また、出費を抑える方法もあわせて紹介します。

中古マンション売却にかかる仲介手数料

仲介手数料とは

仲介手数料とは『宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬』と宅地建物取引業法第46条で定められています。


引用:e-Gov「宅地建物取引業法


不動産の売買や交換、賃貸借の取り引きは、当事者同士が直接行うこともできます。しかし、取り引きの不正やトラブルを防ぐため、宅地建物取引業法に基づく免許を持つ、「宅建業者」に媒介(仲介)を依頼するのが一般的です。


宅建業者が取引に関わる方法として、以下の2つのケースがあります。


  • 媒介業務として、当事者の間に入る

  • 「代理人」として当事者に代わる


仲介手数料とは、一般的には、媒介業務を担った宅建業者に支払う対価のことです。さらに、代理業務に対する報酬も仲介手数料と呼びます。

仲介手数料の計算方法

不動産の売買にかかる仲介手数料は、国土交通省により、次のように上限が決められています。


取引金額の区分

報酬率(%)

売買金額200万円以下の金額

5.5

売買金額200万円超~400万円以下の金額

4.4

売買金額400万円超の金額

3.3


※消費税(10%)を含める


出典:国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額


例として1,000万円のマンションを売買する場合の、仲介手数料の計算をしてみましょう。

また、上記の表は消費税を含めていますが、以下に関しては、消費税は最後にまとめて計算しています。


項目

計算式

金額(円)

200万円の部分

200万円×5%

10万

200万円超~400万円以下の部分

200万円×4%

8万

400万円超の部分

600万円×3%

18万

小計

-

36万

消費税

36万円×10%

3万6,000

合  計

-

39万6,000


このように計算しますが、何度も同じような計算を繰り返すため、面倒です。

それを解消するために、不動産の取引金額別の、簡易計算式があります。


取引金額の区分

計算式(税別)

売買金額200万円以下

売買金額の5%

売買金額200万円超~400万円以下

売買金額の4%+2万円

売買金額400万円超

売買金額の3%+6万円


そのため、1,000万円のマンションを売買する場合、実際には、仲介手数料は次のように計算します。


項目

計算式

金額(円)

簡易計算式

1,000万円×3%+6万円

36万

消費税

36万円×10%

3.6万

合  計


39万6,000



なお、不動産会社が担う役割が「媒介」ではなく「代理」の場合は、上記の報酬上限は2倍の金額まで認められています。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料を支払う時期は、以下の2パターンあります。


  • 契約締結時に50%、決済・引渡し時に50%支払う

  • 決済・引渡し時にまとめて100%支払う


売買契約から決済・引き渡しまでの期間が1カ月程度と短い場合は、引き渡し時に一括して仲介手数料を支払うのが一般的です。


中古マンションを売却する際は、売主は受け取る売買代金から仲介手数料を支払うことができます。


また、仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬のため、取り引きが成立した場合に支払います。

そのため、契約締結時に50%支払った後、事情により契約が解除された場合は、原則的に仲介手数料は返金されます。


しかし、契約解除の原因によっては、不動産会社が売主や買主に対し、仲介手数料の支払いを請求できる場合もあります。そのため、契約解除では注意しなければなりません。

中古マンション売却にかかるその他の費用

印紙代

売買契約書に貼付する印紙代がかかります。正式には印紙税と言います。


ただし、2022年からは電子契約が可能になります。その際、書面による契約でなければ印紙代は不要です。


従来どおり書面による契約を締結した場合の印紙代は、売買金額により異なります。


現在は軽減税率が適用されており、以下のようになります。なお、印紙代の金額は契約書1通に対する金額です。


売買金額

印紙税(円)

100万円超~500万円以下

1,000

500万円超~1,000万円以下

5,000

1,000万円超~5,000万円以下

1万

5,000万円超~1億円以下

3万


一般的に印紙代の負担は、売主と買主の折半です。


契約書が2通の場合は表の記載金額ですが、契約書を1通とする場合は記載金額の半分を売主・買主それぞれが負担します。

抵当権抹消費用

売却するマンションを購入した時には、住宅ローンを利用して購入しているケースが多いでしょう。住宅ローンを利用するために、マンションに抵当権を設定しています。


抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、強制的に担保としたマンションを売却して、融資金を回収できる権利を法律上設定するものです。住宅ローンを融資した金融機関が登記します。


以下のような場合、抵当権を抹消する登記をしなければなりません。


  • ローンの元金が残っている

  • ローン返済は完了しているが、抵当権がそのまま設定された状態になっている


費用は登録免許税が抵当権1個につき、1,000円かかります。それとは別に、司法書士に依頼した場合は、1万~2万円依頼費用がかかります。


なお、マンションの敷地が複数の土地になっている場合は、土地の筆数分の登録免許税がかかります。

住所変更などの登記費用

売主が、所有しているマンションには居住しておらず、賃貸物件として活用している場合、現住所と登記上の住所が異なっていることが多いです。そのため、所有権移転登記時には住所変更をしなければなりません。


所有権移転には売主の印鑑証明書が必要です。印鑑登録をしている住民登録住所と登記上の住所を一致させます。


登録免許税は1件につき1,000円かかります。それとは別に、司法書士報酬として1万~2万円の費用がかかります。


通常、マンションの登記は「敷地権付き」で登記されていることが多く、住所変更は建物1件分と敷地権登記分の変更登記を行います。


敷地が複数の土地の場合は、複数の土地に敷地権が設定されているので、筆数分の登録免許税がかかります。

管理費・修繕積立金の清算金

所有しているマンションを賃貸物件として使用している場合は、入居者から翌月分の管理費・修繕積立金が売主に支払われています。


入居者からの管理費・修繕積立金は、マンションの引渡し時を境として、買主の収入になります。そのため、売主は日割り計算をして、清算金を買主に支払う必要があります。


また、付属する専用駐車場を入居者が使用している場合も同様です。売主は、日割り分を清算して買主に支払います。

住宅ローンの元金返済

「抵当権の抹消」で述べたように、購入時の住宅ローンの融資残高がある場合は、抵当権の抹消をして、元金を一括返済しなければなりません。


一般的には、受領した売買代金からローンを返済します。


買主が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は、買主に対する融資実行後に売買代金が売主に支払われます。同時に、売主が融資を受けていた金融機関に対し、一括返済のために、振込または振替の手続きを行います。


その際、司法書士は、以下の3つを同時に行います。


  • 所有権移転登記申請

  • 売主の抵当権抹消登記申請

  • 買主の抵当権設定登記申請

中古マンション売却の費用を抑える方法

控除を利用する

中古マンションを売却する際、「不動産譲渡所得」の計算が必要です。


不動産を売却して所得が発生する場合は、売却をした翌年の2月16日~3月15日の期間で確定申告をし、譲渡所得税を納税しなければなりません。


不動産譲渡所得には、税金を軽減する特別控除制度があります。


売却するマンションを自宅として使っていた場合は「マイホームを売ったときの特例」の利用により、譲渡所得から3,000万円を控除できます。


つまり、売却による利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。ただし特別控除を利用するには、必ず確定申告が必要です。


参照:国税庁「マイホームを売ったときの特例

不動産会社に交渉する

中古マンションの売却時に不動産会社に支払う仲介手数料は、交渉によっては値引きしてくれる可能性があります。


仲介手数料は前述したように、宅建業法により上限金額が決まっています。法律上限の仲介手数料を支払うと、予定していた資金を確保できない場合があるかもしれません。


仲介手数料の法定金額はあくまでも “上限金額” のため、相談してみる価値はあります。


そのためにも、マンションの売却の依頼は、親身になってくれる不動産会社に相談するのが鉄則です。

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